房价高涨观察:公积金告急 几十年存款一夜蒸发

本报记者 王晓 北京报道

本报记者 王晓 北京报道

“贷款合同直接去柜台领取,我在开会,接不了电话。”杭州某银行客户经理给购房者彭先生的短信回复称。由于近期业务增多,银行客户经理非常忙碌,彭先生仅在办理贷款时见过客户经理一面,时间为十分钟。

这仅是当前购房贷款热的一个缩影。

上市银行2016年半年报显示,4家国有大行上半年新增贷款55.72%投向住房按揭领域,达13790.38亿元;A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。

三季度即将过完,在火热的楼市面前,住房按揭贷款是否仍像上半年那样疯狂?对于高企的房价,银行又是否会产生疑虑?

21世纪经济报道记者多方采访了解到,目前多家银行对于住房按揭贷款仍十分看好,判断其仍是低风险的优质投放领域。

房贷增长一枝独秀

央行公布的7月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加4636亿元。分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元;以房贷为主的住户部门中长期贷款占比102.96%。

8月金融统计数据显示,当月人民币贷款增加9487亿元。分部门看,住户部门贷款增加6755亿元,短期贷款增加1469亿元,中长期贷款增加5286亿元。以房贷为主的住户部门中长期贷款占比55.71%。

目前,房贷在新增贷款占比中增长有所放缓,但成为拉动新增贷款增长主力的局面并未改变。

“主要是其他资产项目风险太大,因此专攻有抵押的房贷。”华北一位城商行人士表示。

“现在对实体经济的风险还是很警惕。我们只做国企和上市公司,民营企业一律不碰。”一位股份制银行人士介绍。经济下行期,民营企业更易陷入经营困难,相较而言,国企和上市公司更稳健。

21世纪经济报道记者在采访中了解到,持类似态度的银行并不少见。

“实体贷款需求疲弱,对公贷款投放不足,但房贷需求较活跃,各行贷款额度充裕,北京房贷政策暂无变化。”北京一家银行资产负债部人士透露。

“我们去年按揭贷款一共做了10亿元,今年到现在已经做了10亿元,马上要迎来一波购房旺季,全年投放15亿元的目标没有问题。”西南一城商行人士介绍,“按揭贷款政策目前还比较宽松,9月份本地各家银行也没有太大的变化。”另据其了解,同城另一家股份行按揭贷款已投放60多亿元。

“我们现在不做公积金按揭贷款,其他按揭贷款都照常,风险小,而且业务持续稳定。”中部一位股份行人士告诉21世纪经济报道记者,楼市火爆导致当地公积金告急。武汉一位银行个金部人士也介绍,目前公积金中心贷款部分滞后半年以上。

“支持居民合理购房融资需求。”多家银行在半年报中如此表示,这一态度也将持续在银行按揭业务中执行。

如中信银行董秘王康在中期业绩发布会上表示,该行对于个人住房按揭贷款优先支持,优先发展,选择价位合理、配套良好的楼盘优先支持,同时确保风险可控。农行董事长周慕冰也表示,将重视基于个人住房贷款的零售业务。

“我们的房贷属于正常增长,南京、苏州房贷增长有些畸形。我认为下半年可能因房地产市场份额不同,区域信贷政策会有一些分化。”江苏一位国有大行人士表示。

业内判断房贷风险仍较低

在住房按揭贷款投放或快速或稳步增长的背后,是银行业普遍判断这一业务依旧是较低风险。“行内还是很看好住房按揭业务的。”一股份行个贷人士表示。

这样的论调在记者调查采访中不断出现。在个别地区楼市创新高的背景下,银行这样的理念更加笃定。

“我们这里房价涨幅不大,购房者主要以刚需和改善型需求为主,炒房的投机需求较少,风险很低。”上述西南城商行人士表示,“我们首套房首付两成,二套房首付三成,断供的可能性不大。如果是工作不稳定或者行业收入水平不高、年龄偏小的客户,我们会根据评级要求其提高首付比例。”

在武汉,据中国指数研究院百城价格指数统计,截至8月,其住房样本均价为每平米10365元,连续19个月上涨,同比上涨23.26%。“目前还是刚需抢房多,主要是湖北籍周边城县和北上、海外回流人员。何时疯涨我不太好说,但应该不会大跌。” 上述武汉银行业个金人士认为。

即便楼市有所下跌,在购房者已经付了首付且偿还部分房贷的情况下,大部分购房者并不会选择断供。有银行人士表示,国内基本很少出现局部断供的现象,除非是购房者个人经营出现重大变故,或是杠杆过高。

在住房需求被充分满足后,亦有部分银行在寻找新的增长点。

上述江苏国有大行人士介绍,尽管不放弃房贷,但银行也在逐步控制节奏。“贷款投放要追求利差,大型优质客户多家争,价格上不去,只有消费贷、小企业贷才能提升利差空间,但小企业风险又大。”因此,消费贷成为银行个贷新的增长点,其优点在于价格透明。

“相对前几年,现在批量的个人消费业务也很火。”上述武汉个金人士介绍。

“消费金融是未来。不过目前对我们来说,场景化的小额高频消费贷款还不是优势,只好选择住房按揭这样的大额业务。”上述华北城商行人士表示。

再来看看杭州房价情况。

时代周报记者 刘科 发自杭州

时代周报记者 刘科 发自杭州

9月18日(农历八月十八)是每年的钱塘江大潮日,今年的这一天,颇似潮水高涨的杭州楼市来了个紧急刹车。

当日晚间,杭州住房保障和房产管理局宣布,自9月19日起,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

杭州政府此举,被地产圈人士称为“限外令”,目标非常明确,缓解G20之后外地投资客涌入导致的抢房热。

外地人是杭州当下购房主力。透明售房网的数据显示,今年以来,杭州楼市外地购房群体占比不断攀升,G20之后一周,外地人的购买比例达39.3%,其中25.4%的外来购房者购买了两套及两套以上的商品房。值得一提的是,在杭州之前,苏州、厦门分别在8月12日和9月5日出台了相关限购政策。

在新政出台前,杭州市房管局官网数据显示,9月18日当天,杭州的新房和二手房的成交量达到5105套,创历史新高。

在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来,杭州目前的限购政策,一是调控市场急剧升温面临的失序局面。二是限购政策并非如2011年对外地人的禁购政策。而是外地人可以购买一套,限制投资性的多套。这一政策出台后,对市场会有适度降温的作用。

两小时售罄

强台风“莫兰蒂”已经登陆,但在杭州市中心的各个角落,房产公司几乎成了唯一拒绝在台风天放工的行业。

9月16日清晨6点,3000名购房者出现在杭州东北部的广厦天都城售楼处,让开发商3300平方米的超大售楼处显得格外拥挤。座位上,购房者的表情随着售楼处的变化而变化:忽而喜形于色,忽而情绪激动。

在放盘的两小时之内,376套房源售罄,现场很多购房者都不愿离去,一边抱怨一边拉着售楼员打听下期开盘的情况。这个立项10余年的项目,此次的销售均价超过了1万元/平方米,几个月前,它的价格是6000元/平方米。

近两个月,作为全国风向标的京沪深房地产市场,今年9月的房价已创历史新高。国家统计局数据显示,与2014年末相比,目前深圳、北京和上海二手房价涨幅分别为66%、48%和39%。在2016年楼市火爆的二线城市中,已有厦门、合肥、南京等先后出台限购、限贷政策,试图给楼市降温。

具体就杭州而言,进入8月,杭州主城区的新房全部上调价格,其中单价涨幅最多已达万元,多数新盘捂盘惜售。

除了G20效应,还有对亚运会的预期和潜在的价值洼地……不管多少人唱衰,杭州房价仍旧不断上涨。

9月12日,杭州楼市价格网上,集中出现了58个楼盘共74条信息的房价调整公示(8月以来申请的所有房价公示),公示的内容基本相同,即上调售价。

同是9月12日,封盘两个月的“融科东南海”重新开盘,该楼盘位于杭州萧山区,地段很偏,成交均价从9500元/平方米跳到了1.6万元/平方米,涨幅60%。第二天,该盘又把备案价格调到了2.8万元/平方米。位于钱江世纪城的绿地旭辉城,2015年的价格在2万元左右每平方米,现在的在售价格为 4万元左右每平方米。

网签系统瘫痪

在张立刚的印象中,这一波的杭州楼市行情,是慢牛之后又骤然而至的。

张立刚是杭州城北一家开发商在售楼盘的销售经理,春节过后,“还没来得及筹划新一轮的广告怎么打,客户就一拨拨上门了”。此后,杭州楼市逐步升温,8月开始全线上涨。

这一波购房热潮中,杭州各个板块的投资客都在增加。最为明显的是城东新城和钱江世纪城这两个区域,投资客比例超过了50%,光是外地的投资客就超过30%。

9月17日,位于钱江世纪城的恒基旭辉府在售楼处挂出了巨大横幅,“欢迎温州、上海、南京的看房团”。除了长三角的投资客,来自北京和广州等地的投资客也加入了战局。

透明售房网统计数据显示,今年以来,杭州楼市的外来购房群体增长较快,整体比例不断攀升,8月份外来的购房比例已达到33.8%。G20之后的一周,外地人的购买比例达到了39.3%,外地购房者的来源地亦进一步扩大。

张立刚说,这一拨的外地投资人,主力并非来自温州,而是上海。

张立刚坦言自己更喜欢来自上海的客户,“素质更高,更有目的性,有些人开着车带着朋友一起来扫货,也有的人坐着高铁来,上午来晚上走,看得快、出手更快,一介绍就明白。基本都是首次在杭州购房,小户型如90平方米的比较受追捧。”

尽管规模数量不如来自上海的投资客,但温州看房团的身影并没有消失。中秋期间,来自温州的某个看房团,一口气在滨江地区买下了100套房,给当地的销售市场带来巨大震动。

9月18日晚间,为了赶在限购前夕完成签约,开发商连夜组织购房者签约,网签系统一度瘫痪。而据《钱江晚报》报道,对于无法赶到杭州的外地客户,甚至有开发商的销售人员拿着POS机,赶到上海让客户刷卡。

杭州楼市背后是整个地区持续火爆的市场。在土地市场上,杭州2016年1-8月的土地出让金已经高达1057.1亿元,同比上涨210%。在成交的土地中,单宗土地超过10亿元的地块达33宗,占到全国的接近10%,其中溢价率超过100%的地块达7宗,溢价率超过50%的达21宗。

存销比持续下滑的态势较为明显。2014年6月,杭州楼市存销比为26个月,属于楼市调整周期中的高水平。随后该曲线持续下滑。到了今年7月份,存销比跌至6个月,8月下跌至5.2个月。

失落的购房者

9月17日晚,周军很失落,最后时刻,他没有拿下一套二手房。周军今年35岁,目前是杭州一家金融机构的高管,手头有三套房,最近一套是春节后购买的。

当天下班后,周军带着老婆前往杭州九堡地区的远洋心里小区。此前中介带他见过一次房东,90平方米的房子,房东要价218万元。这天晚上,他决定签约,到现场后,房东直接加价30万元到248万元,少了不签。

周军对房东加价有准备,但他的心理上线是加10万。连抽两根烟后,他决定放弃这套房。

尽管没有买成房,但这两个月来,他已经劝说身边的4位朋友买了房,其中包括一位孩子刚从大学毕业的老家亲戚。亲戚最后在九堡地区买了一套房,周军全程陪同。一个月后,这套房的均价涨了6000元。9月18日晚上,他接到了亲戚从老家桐乡打来的电话,表示感谢,“哪天回老家要请你吃饭”。

让周军遗憾的不是被加价,而是“满仓踏空”的失落感。他手头有现金140余万元,“钱放在手里,如果不立马换成房子,心里不踏实”。

对于杭州白领王涛而言,这个九月对他注定是一个难熬的季节。王涛从7月开始看房,越看心里越发毛,9月18日,他最终选择了放弃,“现在上涨的趋势让人根本就喘不过气来,爸妈一辈子攒了几十万元,一个礼拜内就可能完全蒸发了” 。

谁能想到,对开发商来说,行情太好也不全是好事儿。

9月14日,杭州市房管局作出决定,对九龙仓珑玺警告通知,要求该项目7个工作日一次性开盘,10个工作日做书面整改报告。此前的今年7月,该楼盘有客户缴纳了10万元认筹金,因为房价迅速上涨,项目一直不开盘,被购房者共同向主管部门举报。

杭州另一家开放商在今年8月计划涨价,有营销人员赶在涨价前积极卖房,后被开发商辞退,原因是房子卖得太快。

这轮楼市上涨,与众筹买房、理财资金,以及首付贷等金融杠杆进入楼市也不无关系。

在杭州已经有一套房的夏一树,近期与几位朋友以众筹的方式又买了一套房。

A股18家上市银行半年报显示,18家上市银行上半年新增房贷2万亿元,占同期新增贷款额度的45.46%。

《人民日报》在9月12日的文章中称,长期来看,投机炒作带来的“高烧”难以持续,楼市重新回归理性健康发展仍是大概率事件。

(应受访者要求,文中部分采访对象为化名)

来源:news.southcn.com

标签:杭州 银行

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