深圳二手房套均总价达399万元 下半年或再涨5%-8%

深圳房价越来越高,刚需能买得起的房子也越来越小。Q房网.深圳宝安A区营业副总董强也表示,龙岗区作为供应大区,也是房价洼地,随着东进战略的加速推进,龙岗房价涨幅必定会跑赢大市。

深圳房价越来越高,刚需能买得起的房子也越来越小。据Q房网数据研究中心提供的数据,2011年至今,深圳房产套均总价已经从129万元上升到了399万元,整体翻三倍,涨幅以近两年最为明显。而在上半年成交的所有房屋中,小户型占比超过七成。

上半年深圳二手房套均总价跃至399万元

有楼盘半年涨价73.63%

受新政影响,2016年上半年,深圳全市二手住宅共成交59337套,环比下跌11.23%,同比下跌1.76%;成交面积493.76万㎡,环比下跌11.20%,同比下跌2.76%。但是,价格依旧环比上涨了16.47%,达到48078元/㎡。在各片区中,又数新安片区环比涨幅最大,达27.73%,其次是东门、布吉和人民南,环比涨幅两成以上;蛇口片区涨幅偏弱,仅6.33%。与去年同期相比,涨幅更为明显,其中新安上涨70.93%,涨幅过半的还有民治、布吉、龙岗中心城和西乡。

具体到项目,在成交量 TOP100 楼盘中,有13个项目半年房价涨幅超30%,近40%的项目半年房价涨幅超20%。其中,龙岗中心城的振业宝荷城项目涨了73.63%。宝安恒丰公寓上涨69.37%,11号线周边楼盘最高涨32.84%。

单价连连上涨,购房门槛进一步拔高。2011年初,深圳二手房套均总价约为129万,经过暴涨之后,如今已经跃至399万,整体翻三倍。在2016年上半年成交的房屋中,占比最大的总价段是200-300万,成交占比25.41%;其次是300-400万,占比20.24%;500万以上占比20.22%。

上半年深楼市成交小户型占比超7成

罗湖成交的二手房近一半面积低于50平

单价越来越高,同样的钱,能买得起的房子越来越小。“深圳跟香港一样,现在买房考虑最多的是总价。”Q房网深港董事总经理林家乐指出,香港现在推售的房子,多是20-30平左右的,你可能想象不了,但最好卖的就是这些房子,总价大概在400万左右。而深圳近半年,买家考虑最多的是总价在500万以下的房子。他认为,未来增长最大的会是小户型,50平方米左右的房子最好卖。

事实上,从成交面积区间结构图看,2016年上半年占比最大的面积段是51-90㎡户型,成交占比46.72%;其次是50㎡以下户型,总体小户型占比超过七成。两年来,全市面积段结构变化不大,其中相对明显的趋势是50㎡以下产品成交增加,90-120㎡产品成交萎缩。

分区域看,大部分区域的主力面积段与全市类似,集中在51-90㎡,其中龙岗、宝安区表现更加明显,刚需氛围浓厚。有差异的是罗湖区,主力面积段偏小,50㎡以下占比最大,与历史遗留问题有关。

下半年深圳二手房价或上涨5%-8% 调控期就是最佳买房期

对于下半年的楼市走势,Q房网高级市场观察员任晋东认为,价格波动不会太大,二手房月成交量应该会维持在6000-8000套左右。下半年的房价波动可能会收缩到5%以内。总的来说就是,今年量价稳定。

Q房网深圳宝安A区营业副总董强指出了一个数据,上半年,二手房的成交量已接近2014年全年的二手房成交量,消耗了很大一部分积累起来的,尤其是930 新政后释放出来的购买力,下半年的购买力会有些乏力,估计下半年的成交量会是上半年的一半左右。

他估计,下半年的利率折扣会在95和基准之间,在这个折扣利率水平下,房价都是稳定或者稳中有降。事实上,深圳房价最有力的支撑者:科技公司从业人员和公司股东,都已接近目前收入的承受极限了。初步预测,下半年的房价,应该是一个稳中有降的过程,当然,这个降,不是普遍的,是部分的成交价可能会低于最高峰的情况。

在Q房网深圳福田北区营业副总曹风国看来,下半年深圳楼市会不断的调整、变化,楼市整体还是以上升为主,但是上涨幅度不会很大。下半年主要的特征是楼市会变化很快,而且市场之间的买卖形态转化也会很快。也许有一阵是刚需带动楼市,有一阵是投资带动楼市,有一阵是豪宅带动,这种转换也不会像往年那么稳定。

以往的市场变化规律是只要确定一个趋势的时候,可能会以半年到一年为变化的周期,未来,这种变化规律可能会变成以月为单位,以片区为单位,会形成多元化的发展趋势。除此以外,楼市的成交量也会呈现出不稳定,会因为片区、地铁、政策的影响,都会使变化变得更加频繁。总的来说,就是频繁震荡、多元化。

关于哪个片区的楼市涨幅能领跑深圳,Q房网深圳福田北区营业副总曹风国认为,盐田、大鹏可能会跑赢大市,因为首先该区域价格低,第二在东进战略下的整体大环境下,有政策支撑。另外,就是一些关内的比较成熟但是被忽略的区域,例如福田的梅林、景田南、保税区,可能会领涨。包括龙岗的大户型也会持续领涨,因为龙岗的小户型是4-5万,而大户型只有3万多,所以整个市场是比较多元化的。

Q房网.深圳宝安A区营业副总董强也表示,龙岗区作为供应大区,也是房价洼地,随着东进战略的加速推进,龙岗房价涨幅必定会跑赢大市。同时,以前海为引擎的西部,代表国家新一轮改革开放的旗舰,将是深圳房价上涨的领头羊。地铁11号线的开通,深中通道的规划,宝安在深圳交通战略中的地位愈发明显,受航空产业城、全球最大会展中心及地铁的利好影响,西乡、福永片区项目也会备受青睐。

宝安A区营业副总董强认为,调控期就是最佳买房期。因此,如果有能力购房的,尽量在3-5个月内看好房屋,有合适的机会就下手,不要去选择最低点,那个是不会出现的,要买预期,要买自已承受范围内,缺点最少的房子。不够钱,但有能力筹到的,给了大家一个缓冲机会,尽快进行家庭积累,如果有父母可以帮忙或公司帮忙垫付的,要毫不犹豫的利用这样的机会,这不是啃老,这是资本组合的最有效率利用。

Q房网深港董事总经理林家乐预测,下半年,深圳房价稳中带涨,涨幅将会达到5%-8%,龙岗、盐田等价格洼地将有机会实现补涨。政策调整期就是置业窗口期,建议购房者多关注那些周围新项目比较多的房源,升值空间大。

来源:www.sznews.com

标签:深圳

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