上海虹口一旧式豪宅面临强迁 历史建筑能不能“随便动”

上海市四川北路公益坊距离著名景点南京东路外滩仅1.6公里。如今,这里的31户居民即将面临一场可能是“说一不二”的强迁。已经有好几户人家当着邻居们的面被“架走”。

公益坊内被公认最具有保存价值的“颍川寄庐”洋房,总共三层,四面有窗。

中国青年报·中青在线记者 王烨捷/摄

公益坊里的弄堂,尽管已有94%的动迁率,但历史风貌仍在。中国青年报·中青在线记者 王烨捷/摄

上海市四川北路公益坊距离著名景点南京东路外滩仅1.6公里。如今,这里的31户居民即将面临一场可能是“说一不二”的强迁。已经有好几户人家当着邻居们的面被“架走”。

尽管他们的住宅有的被认定为上海市优秀历史建筑,有的被上海市文物局认定为“不可移动文物”,尽管这些房屋里的居住者有的是离休老干部,有的是“韬奋奖”获得者遗孀,还有的是手工小提琴制作世家传人,但是他们都不得不面对法院出具的一纸“强迁令”。

上海市发改委2014年50号文件显示,公益坊所处的地块被认定为“旧区改造(棚户区改造)”,但上海市人民政府却在2015年的一份批文里把这里一部分房屋定性为“上海市第五批优秀历史建筑”,性质为“公寓”,而整个公益坊则被整体列入国家文物局编制的《中华人民共和国不可移动文物目录(上海卷)》。

“我们不是棚户区,不需要政府给我们改善生活,我们住得很舒服。”一位居民带着中国青年报·中青在线记者参观了一整栋名为“颖川寄庐”的房屋。入宅后,室内两侧是高达3层、整齐排列的房间,木质楼梯悬空架在3层挑空的客厅里。尽管破损严重,但仍能感受到昔日的气派景象。中国青年报·中青在线记者了解到,这一整栋房屋,如今每平方米评估单价约为2.7万元~2.9万元。而10年前的2006年,公益坊59号楼一个11平方米的亭子间,以60万元的售价卖出“居住租赁权”。

旧式“豪宅”能不能随便动

这里60多岁的老人衣着朴素得体,说话慢条斯理,他们通常戴着一副做工考究的旧眼镜。遇到记者采访,他们能拿出一大叠通过政府信息公开搜集来的纸质文件,每说一句话都考虑再三,有时说错了,他们还会道歉,“对不起,我这样说不对,没有依据”。

这是一处怎么看都算得上是豪宅的上海里弄。竣工于1930年的公益坊,在四川北路片区颇具知名度,它与大多数同时代建筑有着极大区别——它没有臭气熏天的垃圾桶、没有公共卫生间。竣工时,每一户人家都拥有独立电表、自来水表和管道煤气表,有独立的卫生间,甚至每户拥有一部电话。

即便是在86年后的现在,这里对普通居民来说也是豪宅。庞建华家总共4层楼,窗户正对着四川北路,上下面积算下来,近120平方米。这套房子中的3层楼是原有建筑,第4层楼是在1994获得房管所出具的《公房承租户自费改装、搭建、添装设备许可证》后搭建的。

2014年3月31日,上海市虹口区政府的一纸房屋征收决定打破了这里原本的宁静。直到2015年,一些媒体介入报道后,拒不搬走的居民们才发现,原来自己所居住的房子是优秀历史建筑、不可移动文物,不能随便迁走。

根据2010年9月17日公布施行的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例(2010年修正本)》第32条的规定,执行政府规定租金标准的公有优秀历史建筑,因保护需要恢复、调整或者改变建筑的使用性质、内部设计使用功能,确需承租人搬迁并解除租赁关系的,出租人应当补偿安置承租人;补偿安置应当高于本市房屋拆迁补偿安置的标准。

具体补偿安置数额,由出租人和承租人根据指导性标准和合理、适当的原则协商确定;协商不成的,经当事人申请,由所在区、县人民政府裁决;当事人对裁决不服的,可以依法向人民法院提起诉讼。

根据规定,优秀历史建筑恢复、调整或者改变使用性质、内部设计使用功能后,仍然用于出租的,原承租人在同等条件下享有优先承租权;用于出售的,原承租人在同等条件下享有优先购买权。

换句话说,优秀历史建筑内的原住民哪怕确须搬迁,它的搬迁程序与一般动拆迁程序也应有所不同。但拆迁办相关负责人告诉记者,公益坊所有房屋均按照“二级旧里”标准进行统一搬迁,并未给优秀历史建筑或不可移动文物提供其他可选方案。

“不可移动文物”实际并非“动不得”,但也不能“随便动”

除了部分上海市优秀历史建筑外,整个公益坊还在上海市第三次全国文物普查“不可移动文物”名录中。但拆迁办相关负责人却告诉中国青年报·中青在线记者,“历史建筑、不可移动文物,我们不知道,都是居民自己说的”。

根据《中华人民共和国文物保护法》第20条规定,对于不可移动文物无法实施原址保护,必须迁移异地保护或者拆除的,应当报省、自治区、直辖市人民政府批准。《上海市文物保护条例》第11条规定,市房屋行政管理部门确定符合其他公共利益需要征收房屋的项目;市建设行政管理部门会同相关部门和区、县人民政府确定旧城区改建范围;涉及不可移动文物的,应当征询同级文物行政管理部门的意见。

《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第39条规定,依法确定的优秀历史建筑不得擅自迁移、拆除。因特殊需要必须迁移、拆除或者复建优秀历史建筑的,应当由市规划管理部门和市房屋行政管理部门共同提出,经专家委员会评审后报市人民政府批准。迁移、拆除和复建优秀历史建筑的,应当在实施过程中做好建筑的详细测绘、信息记录和档案资料保存工作,并按本市建设工程竣工档案管理的有关规定,及时报送市城市建设档案馆。

也就是说,在保护得力、程序合法的前提下,优秀历史建筑和不可移动文物都是可以“动”的。但拆迁办相关负责人介绍,公益坊未来究竟是拆除还是修缮复建并不确定,“我们只负责按照政府文件动迁,不负责后期这一地块的开发。”多位居民称,他们曾向虹口区政府申请过以上相关报批文件的信息公开,但均未得到回应。

从可以查询到的征收决定来看,公益坊的征收目的是“旧区改造(棚户区改造)”,但居民们对此并不认可。“首先,我们房屋结构完整,煤厨卫设施齐全,根本不存在‘棚户’;其次,我们申请的政府信息公开资料显示,该地块征收是用于‘土地储备’,征收目的公益性存疑。”居民戴丰伟老人说,他决定向更高一级的人民法院提请诉讼。

同济大学建筑与城市规划学院原建筑系主任莫天伟(已故)曾以书面手写信件的形式回复过对公益坊拆迁的看法:“这样的建筑在上海的确还有很大一批,而且你这儿的相对并不集中。据我所知,这片区域也没能被规划为上海市历史街区保护范围内,所以地位也就是一般的历史建筑。”

莫天伟当时说,这样的建筑如果进行像新天地、江湾体育场那样的商业化运作,算是“好的”,因为在一定条件下达到商业目的,也就使得老建筑得到了保护和改造的机会。他特地提醒居民,这样的改造是以置换功能而达到商业目的为前提的,“一般不太可能作为民居保留”。

但全国政协委员、中国文联副主席冯骥才对这样的说法并不认可。他认为,不可以移动文物的保护,包含物质性(建筑、街道等)和人文内涵两个方面,“如果把老建筑里的人都迁走了,换了一批老外或者土豪、商家住进来,那这个文物建筑的魂也就丢失了”。

他说,像上海新天地那样把建筑掏空后重新包装,打扮得像商品那样推到前台的做法,是一个“败笔”,“城市一定要留住历史记忆,它是城市的精神遗产和城市灵魂,主要保留在代代相传的原住民身上。城市动迁,首先要尊重原住民的意见。”

“评估”标准不一,造成居民困惑

中国青年报·中青在线记者注意到,除了有关优秀历史建筑和不可移动文物的争议外,这一区域的房屋价值评估过程也颇令居民们不满。

戴丰伟老人已经收到了强迁通知。他告诉记者,自己最近正根据评估价格在附近寻找差不多价格的住宅,却怎么也买不着,“同在四川北路街道,比公益坊差的地段、差的房子,同样的面积用评估价根本买不到。”

但拆迁办相关负责人告诉记者,2.8万元左右的评估单价在2014年时并不算低,当时拆迁办提供的改善住宅包括同在虹口区辖区内的彩虹湾小区,每平方米单价为2.3万元,“现在房价涨了好几轮,彩虹湾附近已经普遍每平米五六万元了”。

据悉,和上海目前正在进行的其他地区的拆迁工作一样,公益坊的拆迁也只有唯一的补偿方案——根据居民所持有的《上海市租用居住公房凭证》上所示房屋面积,按照二级旧式里弄的1.54的系数和评估单价折算房屋价格。比如一个面积为10平方米的房屋,其补偿价格应为“10×1.54×评估单价”。

一方面,一部分在市政府公布的“上海市第五批优秀历史建筑”中被认定为“公寓”的居民,对于“二级旧里”的说法不认可。因为根据房管局的相关规定,“二级旧里”的系数为1.54,而“公寓”的系数为2.06。

另一方面,几乎所有留守的居民都对公益坊到底每平方米值多少钱存疑。根据评估公司评估的价格,公益坊每平方米单价只有2.2万元~3万元左右。中国青年报·中青在线记者查询某房产中介公司官网发现,公益坊所在的四川北路地铁站附近20年以上老公房价格在5.2万元~8万元不等,其中一套两室三厅居住面积约190平方米的1936年老宅,售价1680万元。

而同为“上海市优秀历史建筑”的延安中路某老式小区,早在数年前就以20平米200万元的售价卖出“居住租赁权”,如今已经处于无房可卖的状态。

除评估价格偏低外,不同居民的、类似房屋的面积核算方法也不一样。很多居民认为极不公平。

比如,有一户居民在公用晒台上自行搭建了一个卫生间,这块面积竟被白纸黑字地写在了《上海市租用居住公房凭证》上。而与他共用这一晒台的邻居的《上海市租用居住公房凭证》上,这一晒台却被明确写作“公用部位”。对此,评估公司给出的解释是“全部按照《上海市租用居住公房凭证》上标注的面积来算”。

但另一些居民,《上海市租用居住公房凭证》上明示了某一块房间的面积,却在核算时被评估公司抹去了。这个时候,就不是“按《上海市租用居住公房凭证》算”了。比如戴丰伟的《上海市租用居住公房凭证》上明明有一个10平方米的“底层灶间”面积,拆迁方却没有予以核算。同时,他因在“文革”期间“损失”了一个卫生间,而得到房管局的许可自行搭建卫生间。尽管有房管局的许可证,但他的卫生间面积却不能被核算在内。

还有一户人家,虽然《上海市租用居住公房凭证》上没有卫生间、也没有标注面积,却被评估公司“实地勘测”进去了。

庞建华的房子最有趣,她收到了两份评估报告单。一份评估单价为每平方米2.9456万元,核算部位包括4层搭建的晒台。另一份评估单价为2.9679万元,核算部位不包括4层搭建的晒台。

以上所有案例,中国青年报·中青在线记者均获得了当事人所持《上海市租用居住公房凭证》的原件或者复印件,并核实了其《评估分户报告单》。

来源:news.sznews.com

标签:上海 历史

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