深调控新政有效抑制市场过热 下半年走势将保持平稳

调控新政有效抑制市场过热

深圳楼市目前仍处调整期,供求关系紧张局面缓解,下半年走势将保持平稳

上半年深圳楼市供求关系紧张的局面有所缓解。图为记者日前拍摄的深圳楼盘。资料照片

上半年深圳楼市供求关系紧张的局面有所缓解。图为记者日前拍摄的深圳楼盘。资料照片

上半年,深圳新建住宅的批售量和成交量基本持平,库存连续三个月回升,楼市供求关系紧张的局面有所缓解。上半年24.5万平方米的新增甲级写字楼供应使得全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米,按照深圳每年50~70万平方米的消化量,这些库存足够消化五年。

对于下半年走势,业内人士认为,深圳楼市仍处于调整期,下半年走势将保持平稳。

上半年深圳出台的楼市调控政策在一定程度上遏制了不合理的投资投机需求。数据显示,上半年深圳新建住宅的批售量和成交量基本持平,库存连续三个月回升,楼市供求关系紧张的局面有所缓解。甲级写字楼的库存高居不下,达到300万平方米。深圳商报记者采访获悉,近来深圳楼市呈现“结构性行情”,豪宅成交占比大幅上扬,进而拉高了整体均价。对于下半年走势,业内人士认为,深圳楼市仍处于调整期,下半年走势将保持平稳。

批售量和成交量基本持平

市规土委数据显示,今年上半年,全市商品住宅批准预售面积239.48万平方米,同比下降13.5%。深圳楼市调控新政实施后,商品住房批准预售面积呈现下降态势,5月、6月,批准预售面积环比分别下降了39.7%和58.3%。全市新建商品住宅累计成交242.95万平方米,同比下降22.8%。4月、5月,成交量环比分别下降45.7%和2.7%;6月份,市场出现短期回暖,成交量环比增长41.0%。

从批售量和成交量看,二者基本持平,表明市场供应和需求在今年上半年达到平衡。全市二手住宅累计成交面积为494.01万平方米,同比微增3.6%。新政后的4月、5月,成交量环比分别下降23.4%和62.5%;6月份,市场成交有所上升,成交量环比增长12.8%。截至6月底,全市新建商品住宅库存420.26万平方米,按最近1年月均销售水平,库存消化周期为8.5个月,连续三个月回升,楼市供求关系紧张的局面有所缓解。

上半年呈现“结构性行情”

受新供应豪宅化的影响,全市住宅新房成交均价达到51006元/平方米,其中,福田、南山分别以每平方米79770元和77452元的成交均价位居全市前列;受地王效应及高价盘成交的影响,宝安区住宅新房均价为45625元/平方米;尽管楼市“西强东弱”的局面依旧明显,但在“东进战略”规划布局下,龙岗和盐田两个东部区域房价应声走高。

深圳中原地产和安居客数据显示,2016上半年千万豪宅在新房中的成交占比为8.3%,这个数据在2015年仅为3.83%,上升2倍有余。更值得注意的是3000万元以上顶豪的占比,由2015年的0.31%上升至目前的0.74%。

对于上半年深圳楼市的表现,戴德梁行大中华区副总裁程家龙表示,“3·25新政”的出台成为深圳楼市分水岭,调控收紧叠加供应减少令住宅成交量在新政后呈现腰斩式下滑,市场随即陷入调整状态。即便在年中开发商冲刺业绩的关键节点,市场热度仍然较低。但作为滞后于成交量表现的指标,成交均价在中高端住宅成交放量的支撑下仍在持续走高。

甲级写字楼库存增加

2016年上半年,24.5万平方米的新增甲级写字楼供应使得全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼成交量达到11.4万平方米的同时,也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。按照深圳每年50~70万平方米的消化量,300万平方米的库存足够消化五年。

需求回落迫使多个项目租金出现回调,从上半年市场表现来看,全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%,至每月每平方米253.8元。其中,罗湖区和南山区分别增长0.3%和2.2%,至每月每平方米227.3元和202.3元;福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响,甲级写字楼租金比去年底下降0.8%,至每月每平方米275.1元。

突然出现如此高的库存,对市场将产生怎样的影响?第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌认为,福田写字楼市场活跃,片区成熟度高,这些写字楼入市,短期会造成市场空置率提高,或达到25~30%的水平,价格也会有一定幅度的波动,但是未来将保持旺盛的甲级写字楼吸纳力,从三年的中长期来看,大量供应不会对福田销售市场产生过多负面影响。

新政有效抑制市场过热

市房地产研究中心的数据显示,截至5月底,全市房地产贷款余额为12165.9亿元,同比增长41.3%。其中,个人购房贷款余额8965.6亿元,同比增长51.4%。同时,贷款增速放缓,3月至5月,房地产贷款月环比增速分别较上月低31.8、6.8、20.8个百分点。

深圳市房地产研究中心主任王锋认为,今年5月,深圳新投放个人住房贷款334.1亿元,较4月份大幅下降了38.5%,显示“3·25新政”有效地抑制了市场过热。上半年,境外人士购房占比2.35%,与去年持平;受营改增影响,企业购房占比2.01%,为近5年新高,较去年上升了1.5个百分点。6月份,户籍人士购房占比为74.2%,较新政前上升约6个百分点;首次置业占比81.5%,仍为市场需求主体。

王锋表示,尽管“3·25新政”的出台对稳定楼市、抑制房价上涨起到一定作用,但是在国内货币政策宽松、人民币预期贬值、资本市场震荡、热点城市传导与“地王”效应冲击等宏观背景下,加之我市房地产市场供求关系长期紧张,未来出于投资和资产配置为主要目的的楼市投机风潮依然存在,房地产泡沫风险仍可能继续扩大。

地王难改楼市调整趋势

今年以来,全国地王频现,据统计,2016年1~5月,总价超过40亿元的地块有39个,其中北上广深四个一线城市有10个,热点二线城市有29个。一线城市楼面价超过2.5万/平方米的12个,同时二线城市楼面价超过1.5万/平方米的有69个。

深圳中原认为,地王频现主要原因为很多品牌房企逐渐回归热点二线城市和一线城市,推升了热点城市的投资价值。同时房企现金流充裕,且资金成本较低,不惜花巨资购买地王。今年以来很多央企不断争抢地王,为其未来整合和重组做准备。从企业估值的角度来看,增加土地储备是企业提高价值量的一个重要途径。

上半年深圳土地出让金额高达364.15亿元,在土地出让面积较2015年减少近7成的同时,出让金额仅减少16.4%,直接导致楼面价高达24024元/平方米,是2015年的近3倍,特别是龙华及光明两块商住用地,带有居住用地,是房企必争之地,楼面价分别高达56774元/平方米、27623元/平方米。

“目前深圳楼市仍处于调整周期,地王的连续诞生,只能影响短期周期,并不能因此改变深圳楼市的运行轨迹。”戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为,深圳连续爆出两宗地王,在短期内提振了片区市场,但成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变。

房价高位盘整将是大概率事件

对于下半年的房价走势,受访业内人士表示,不能期望房价继续上涨。 “今年上半年,全国楼市普遍回暖,重点城市房价上涨过快,为此国家明确提出要关注房价,防范房地产泡沫。同时,由于上半年我国经济增长较为稳定,未来继续通过货币宽松和房地产托底的“稳增长”要求会有所下降。在此背景下,未来楼市发展,将更加强调供给侧结构性改革,强调通过“城镇化”去库存,而非“加杠杆”去库存。”王锋如是说。“下半年深圳房地产市场还将处于调整状态,房地产市场调控工作还将继续深化,以满足合理需求、抑制投机需求、防范市场风险。”

针对下半年房地产走势,张晓端认为,年内宏观环境料将维持当前相对宽松的状态,而上半年出台的楼市调控政策仍将继续抑制投资及投机性需求的释放,预计下半年住宅成交量难有大幅度增长。考虑到快速上涨后楼市价格已处于高位,合并“3·25新政”的影响,投资门槛及风险已显著提高,预计成交低迷等楼市调整的局面短期内难有质的改变,成交量或远低于去年同期水平。结合市场发展规律,在投资需求受到政策抑制、成交量大幅削减的背景下,自2014年末开始的深圳住宅价格的快速上涨并不具备可持续性,房价高位盘整将是大概率事件。

深圳商报记者 陆剑伟

来源:www.sznews.com

标签:深圳

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